Eskişehir'de kira hukuku ve tahliye davalarında profesyonel destek almak için Eskişehir Avukat Emrecan Aykut olarak yanınızdayım.
Kira Hukuku Nedir?
Kira hukuku, kiraya veren (ev sahibi) ile kiracı arasındaki hukuki ilişkiyi düzenleyen kurallar bütünüdür. Bu hukuk dalı, tarafların haklarını, borçlarını ve aralarındaki anlaşmazlıkların çözüm yollarını belirler. Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen kira hukuku, hem konut hem de iş yeri kiralamalarını kapsayarak toplumsal yaşamın en temel alanlarından birinde denge ve düzeni sağlamayı amaçlar. Adil bir kira ilişkisi, her iki tarafın da kanuni haklarını bilmesi ve bunlara saygı göstermesiyle mümkündür.
Kira Sözleşmesi: İlişkinin Temeli
Kira sözleşmesi, kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkinin anayasasıdır. Sözleşmenin yazılı yapılması, ileride doğabilecek anlaşmazlıkların çözümünde ispat kolaylığı sağladığı için şiddetle tavsiye edilir. Sözleşmede tarafların kimlik bilgileri, kiralanan mülkün adresi, kira bedeli, ödeme tarihi, depozito miktarı ve kira süresi gibi temel bilgilerin eksiksiz ve net bir şekilde yer alması gerekir. Sözleşmeye eklenen özel koşulların ise kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamasına dikkat edilmelidir. Unutulmamalıdır ki, iyi hazırlanmış bir sözleşme, olası birçok sorunu daha en başında engeller.
Kiracının Temel Hak ve Yükümlülükleri
Kiracının en temel hakkı, sözleşme süresince kiralanan mülkü kullanma hakkıdır. Ev sahibi, bu kullanımı engelleyecek müdahalelerden kaçınmak zorundadır. Kiracı, mülkte ortaya çıkan ve kendi kusurundan kaynaklanmayan esaslı bozuklukların (örneğin, çatı akması, kombi arızası) ev sahibi tarafından giderilmesini talep edebilir. Kiracının temel yükümlülüğü ise kira bedelini sözleşmede belirtilen tarihte eksiksiz olarak ödemektir. Ayrıca kiracı, kiraladığı mülkü özenle kullanmak, komşulara saygılı davranmak ve mülke kendi kusuruyla verdiği zararları karşılamakla sorumludur.
Ev Sahibinin Temel Hak ve Yükümlülükleri
Ev sahibinin en temel hakkı, kira bedelinin zamanında ödenmesini talep etmektir. Ayrıca, sözleşme sonunda mülkün kendisine özenle kullanılmış bir şekilde iade edilmesini isteme hakkına sahiptir. Ev sahibinin temel yükümlülüğü ise kiralanan mülkü sözleşmede belirtilen tarihte kullanıma elverişli bir şekilde kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda kalmasını sağlamaktır. Mülkün esaslı tamiratları ev sahibinin sorumluluğundadır. Ev sahibi, kiracının mülkü kullanma hakkına saygı göstermeli ve haklı bir sebep olmadıkça mülke izinsiz girmemelidir.
2025 Yılında Kira Artış Oranları
Türkiye'de konut kiraları için uygulanan %25'lik kira artış zammı tavanı uygulaması, 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenecek kira sözleşmelerinde, kanunun genel hükmü tekrar devreye girmiştir. Buna göre, 2025 yılında ve sonrasında yapılacak kira artışları, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez. Taraflar bu oranın altında bir artış belirleyebilirler, ancak yasal tavan olan TÜFE on iki aylık ortalamasını aşan bir anlaşma geçersizdir. Bu kural, hem kiracıyı fahiş artışlardan korur hem de ev sahibine enflasyon karşısında makul bir artış yapma imkanı tanır.
Kiracının Tahliyesi ve Geçerli Sebepler
Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi, kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplere bağlıdır. Bu sebeplerin başında, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi gelir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar alan kiracı için tahliye davası açılabilir. Diğer önemli bir tahliye sebebi ise ev sahibinin, eşinin veya altsoy-üstsoyunun kiralanan konuta zorunlu ihtiyacının olmasıdır. Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun mahkemede ispatlanması gerekir. Ayrıca, kiralanan mülkün yeniden inşası veya esaslı onarımı amacıyla da tahliye talep edilebilir. Son olarak, kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresinin sonunda ev sahibi, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir.
Depozito ve İade Süreci
Depozito, kiracının mülke verebileceği zararlara veya ödenmemiş borçlarına karşılık bir güvence olarak alınır ve miktarı üç aylık kira bedelini aşamaz. Kira ilişkisi sona erdiğinde, ev sahibi mülkü kontrol eder. Mülkte olağan eskimeler dışında bir hasar yoksa ve kiracının herhangi bir borcu bulunmuyorsa, depozitonun eksiksiz olarak iade edilmesi gerekir. Ev sahibi, hasar veya borç iddiasıyla depozitoda kesinti yapacaksa, bu kesintinin gerekçesini ve miktarını somut delillerle (fatura, fotoğraf vb.) kiracıya bildirmelidir. Anlaşmazlık durumunda konu yargıya taşınabilir.
Sonuç ve Tavsiyeler
Kira ilişkisi, karşılıklı güven ve yasalara saygı temelinde yürütülmesi gereken hassas bir süreçtir. Hem kiracılar hem de ev sahipleri, hak ve yükümlülüklerini bilerek hareket ettiğinde, sorunların büyük bir kısmı ortaya çıkmadan engellenebilir.
Kira sözleşmesini mutlaka yazılı yapın ve her detayı açıkça belirtin. Ödemelerinizi banka kanalıyla yaparak kayıt altına alın. İletişimde açık ve yapıcı bir dil kullanın. Anlaşmazlık yaşadığınızda fevri kararlar almadan önce mutlaka profesyonel bir hukuki destek almayı düşünün. Kanunlar, adil bir denge kurarak her iki tarafı da korumayı hedefler. Haklarınızı bilmek, bu dengeyi kendi lehinize korumanın en etkili yoludur.
Bu makale, 2025 yılı mevzuatı ve genel hukuki prensipler çerçevesinde bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her hukuki durumun kendine özgü koşulları olabileceğinden, kişisel durumunuzla ilgili mutlaka bir avukattan hukuki danışmanlık alınız.